Denkmal ‚Äď Eigentum mit steuerlichem Flair

Altbauten k√∂nnen einen hohen steuerlichen Reiz haben, wenn sie als Denkmal anerkannt werden. Denkmalgesch√ľtzte Geb√§ude sind nicht nur gefragte Mietobjekte, sondern auch die derzeit einzige lukrative M√∂glichkeit √ľber Abschreibungsm√∂glich- keiten das zu versteuernde Einkommen drastisch zu reduzieren, wenn Hauseigent√ľmer Bauma√ünahmen planen, die nicht als sofort abziehbaren Werbungskosten oder Betriebsausgaben geltend gemacht werden k√∂nnen.

Die Steuervorteile f√ľr Aufwendungen bei Denkm√§lern nach ¬ß¬ß 7 i, 10 f , 11 b. EStG gew√§hren auf die Modernisierungskosten acht Jahre lang¬† 9% und vier weitere Jahre 7% steuerlich wirksame Abzugsbetr√§ge. Die Abschreibungsm√∂glichkeiten sind daher f√ľr einen Zeitraum von 12 Jahren etwa um das vierfache h√∂her als bei einer vergleichbaren Investition in einen sonstigen Altbau.

Neben den Modernisierungskosten können auch die Anschaffungskosten von der Steuer abgesetzt werden: 40 Jahre lang 2,5% (bis Baujahr 1924) 50 Jahre lang 2% (ab Baujahr 1925).

Um in den Genuss der Steuervorteile zu kommen, m√ľssen allerdings bestimmte Formalien beachtet werden. Grundvoraussetzung ist, dass die Untere Denkmalschutzbeh√∂rde das Objekt als Baudenkmal qualifiziert hat. Um die Einstufung als Denkmal zu erreichen, muss man der Denkmalbeh√∂rde klarmachen, dass ein wertvolles Geb√§ude vorliegt, das ohne Bauma√ünahmen gef√§hrdet w√§re beziehungsweise dass der vorgesehene Aufwand zur sinnvollen Nutzung des Baudenkmals erforderlich ist. Ist das Objekt als Denkmal eingestuft, m√ľssen alle Modernisierungs-¬† und Bauma√ünahmen, die zur Erhaltung der sch√ľtzenswerten √§u√üeren Erscheinungsbildes erforderlich sind, vor Beginn ihrer Ausf√ľhrung mit der Unteren Denkmalschutzbeh√∂rde abgestimmt beziehungsweise genehmigt worden sein. Es empfiehlt sich, vor Beginn von Bauma√ünahmen sich von der Denkmalschutzbeh√∂rde vorab die schriftliche Zusicherung √ľber den Inhalt der abgestimmten Aufwendungen best√§tigen zu lassen.

Nach Ausf√ľhrung der Arbeiten erteilt die Untere Denkmalbeh√∂rde eine Steuerbescheinigung. Die Steuerbescheinigung wird ausgestellt, wenn nach Abschluss der Bauma√ünahme ein nach Gewerken und Firmen geordnetes Verzeichnis der an der Sanierungsma√ünahme beteiligten Firmen unter Beif√ľgung der vollst√§ndigen Originalrechnungsbelege, insbesondere auch der Schlussrechnung, vorgelegt werden.

Wird die Durchf√ľhrung der Ma√ünahme einem Bautr√§ger, Baubetreuer oder Generalunternehmer √ľbertragen, sind die Einzelleistungen durch spezifizierte Originalrechnungen der Handwerker, der Subunternehmen und Lieferanten der Verg√ľtung des eingeschalteten Unternehmers nachzuweisen. Bei einem Pauschalvertrag mit einem Bautr√§ger oder Generalunternehmer muss das Originalangebot, unter Umst√§nden auch die Originalkalkulation vorgelegt werden. Unbedingt muss in den Vertrag mit dem Unternehmer eine Verpflichtung zur Vorlage der Unterlagen sichergestellt werden.

Die Bescheinigung der Denkmalbeh√∂rde ist allerdings nicht die alleinige Voraussetzung f√ľr die Inanspruchnahme von Steuerverg√ľnstigungen. Eine von der Denkmalschutzbeh√∂rde erteilte Bescheinigung kann zwar von der Finanzbeh√∂rde grunds√§tzlich weder rechtlich noch tats√§chlich gepr√ľft werden. Die Finanzbeh√∂rde kann allerdings pr√ľfen, ob die bescheinigten Aufwendungen zu den Herstellungskosten, den beg√ľnstigten Anschaffungskosten oder den sofort abziehbaren Betriebsausgaben/Werbungskosten oder zu den nicht abziehbaren Kosten geh√∂ren.

Von den¬† Aufwendungen werden im Rahmen der steuerlichen Verg√ľnstigungen u.a. nicht ber√ľcksichtigt :

Anschaffungskosten f√ľr das Baudenkmal, das hei√üt die Altbausubstanz;

Finanzierungskosten;

Erschließungsbeiträge;

Kosten f√ľr Abbruch, Entkernung und f√ľr Neuteile, die Folge der¬† Entkernung sind

Aufstockung oder Anbau;

Kosten f√ľr Ausbauten, soweit sie nicht zu der historischen Ausstattung des Baudenkmals geh√∂ren;

Kosten f√ľr Au√üenanlagen, soweit sie nicht wesentliche Teil des historischen Bestands sind;

Kosten f√ľr Inneneinrichtung wie zum Beispiel Einbauk√ľchen oder Einbauschr√§nke, Sauna oder Wandmalerei;

Kosten f√ľr Stellpl√§tze und Garagen, wenn sie vom Baudenkmal r√§umlich getrennt sind.

Weiter wird in der Regel von der ¬†Finanzbeh√∂rde gepr√ľft, ob weitere Zusch√ľsse √ľber die genehmigten Aufwendungen hinaus gezahlt werden oder gezahlt worden sind und welchem Veranlagungszeitraum die Aufwendungen zuzurechnen sind. Die Renovierungsaufwendungen k√∂nnen als Werbungskosten sowohl in der j√§hrlichen Steuererkl√§rung angesetzt werden wie auch -bei Selbstst√§ndigen- bei den anfallenden Steuervorauszahlungen und so die Liquidit√§t erh√∂hen.

Bei Sanierungskosten von z.B 100.000 ‚ā¨ k√∂nnen daher 9.000 ‚ā¨ j√§hrlich von dem zu versteuernden Einkommen abgezogen werden.

Abzugsberechtigt ist der die Ma√ünahme durchf√ľhrende Grundbesitzeigent√ľmer. Bei Miteigentum erfolgt eine anteilige Ber√ľcksichtigung im Verh√§ltnis der Miteigentumsanteile. Eine Personengesellschaft ist nur der Gesellschafter, nicht die Gesellschaft berechtigt, die erh√∂hten¬† Abschreibungss√§tze geltend zu machen.

Probleme beim Zugewinn

Im Falle der Scheidung kann eine dem Kind geschenkten Immobilie beim Zugewinnausgleichsanspruch Probleme machen.

Beispiel:

¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬† Der Vater stellt seinem Sohn und seiner Ehefrau die erforderlichen Finanzierungsmittel f√ľr den Bau eines Einfamilienhauses dadurch zur Verf√ľgung, dass er √úberweisungen der Rechnungen der
Bauhandwerker an die Eheleute ausf√ľhrt. Die kinderlose Ehe wird nach zehn Jahren geschieden und die Ehepartner streiten um den Zugewinn. Die Schwiegertochter verlangt als Ausgleich den
Wert der H√§lfte des gemeinsamen Grundst√ľcks.

Sehr h√§ufig wurde in der Vergangenheit dar√ľber gestritten, ob die Leistung des Vaters als Schenkung nur an das eigene Kind, oder an das Schwiegerkind oder an beide h√§lftig geleistet wurde.
In solchen F√§llen hat das Kind √ľberwiegend die Auffassung vertreten, dass die √úbertragung des Grundst√ľcks seinem Anfangsverm√∂gen zuzurechnen sei und insoweit nicht ausgleichspflichtig. Vom Vater bezahlten Rechnungsbetr√§ge m√ľssten ebenfalls bei der Berechnung des Ausgleichsanspruchs unber√ľcksichtigt bleiben, weil nur ihm die Bertr√§ge unentgeltlich zugewendet worden seien.
Die Ehefrau ist in einem solchen Fall regelmäßig der Auffassung, dass die Schenkung an sie beide erfolgt ist, jedenfalls Zahlungen von Rechnungen  der Bauhandwerker ihnen beiden geschenkt worden seien und daher bei der Berechnung ihres  Zugewinnausgleichs -anspruchs nicht  abgezogen werden können.
Die Schwiegertochter verlangt als Ausgleich den Wert der H√§lfte des gemeinsamen Grundst√ľcks. (weiterlesen ‚Ķ)

Testamentvollstreckung f√ľr Hund und Katze

Es kann einem Erblasser wichtig sein, dass nach seinem Tod der geliebte Hund oder die Katze versorgt werden, wozu die Erben mitunter √ľberhaupt nicht bereit sind. Deshalb m√∂chte der Erblasser sein Lieblingstier vor der Selbstsucht der Erben sch√ľtzen.Im deutschen Recht gibt es kein Erbrecht f√ľr Hunde, Katzen oder andere Haustiere vor.¬† Deshalb m√ľssen testamentarische Anordnungen getroffen werden, insbesondere Testamentsvollstreckung, um im Wege des Verm√§chtnisses die Sicherung der Pflege und des Unterhalts der Tiere sicherzustellen. Mit einer Anordnung von Testamentsvollstreckung kann der Erblasser seinen letzten Willen, auch unabh√§ngig von und auch gegen den Willen der Erben durchsetzen. Denn der Testamentsvollstrecker hat die letztwilligen Verf√ľgungen auszuf√ľhren.Die Bestimmung eines Testamentsvollstreckers kann auch sinnvoll sein, wenn der Nachlass f√ľr l√§ngere Zeit verwaltet werden muss, weil ¬†z.B.¬† minderj√§hrige Erben, die ihre Rechte hinsichtlich des Nachlassverm√∂gens nicht in vollem Umfang aus√ľben d√ľrfen, bis zum Zeitpunkt der Vollj√§hrigkeit gesch√ľtzt sind ¬†(sogenannte Dauervollstreckung). Dabei kann die Testamentsvollstreckung auf bestimmte Erben oder auf bestimmte Nachlassgegenst√§nde beschr√§nkt sein.

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Gold geerbt?

Gold wird seit altersher als Anlage f√ľr Krisenzeiten oder als Spekulationsobjekt gekauft und gehortet. Das Investieren von kleineren und gr√∂√üeren Summen in Gold erscheint vielen ein sicherer Hafen vor Rezession und Geldentwertung. Denn Gold ist die einzige W√§hrung, die an keine Schulden gebunden ist und somit Unabh√§ngigkeit garantiert. Der physische Goldbesitz wurde oft mit ‚ÄěSchwarzgeld‚Äú erworben und in Safes aufbewahrt. Dann kann es vorkommen, dass man als Erbe zuf√§llig zu Goldbesitz kommt. Wenn sich das Gold im Todesfall bei einer inl√§ndischen Bank im Safe befand, wird die Finanzverwaltung automatisch √ľber das Vorhandensein eines Safes informiert. Wenn ein entsprechender Goldbestand √ľber die Jahre gewachsen ist, besteht ein Anfangsverdacht auf Erwerb mit Schwarzgeld.

Um dem Vorwurf der (eigenen) Steuerhinterziehung zu begegnen, muss der Erbe unverz√ľglich eine Steuerberichtigung vornehmen. Sonst besteht die Gefahr, dass gegen ihn selbst eine ‚ÄěOperation Goldfinger‚Äú, also ein Ermittlungsverfahren eingeleitet wird.

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Testamentvollstrecker ‚Äď unbeliebter Verwalter

Wenn der Erblasser Sorge hat, dass sein gesetzlicher Erbe verschwenderisch alles zum Fenster hinauswirft und jeden EURO auf den Kopf haut, bleibt zum Schutz des Vermögens nur der Ausweg einen Testamentsvollstrecker zu ernennen.

Trotzdem gibt es kaum Erben, die den Testamentsvollstrecker lieben, obwohl nur √ľber diesen Weg der Erblasser √ľber seinen Tod hinaus den Lebensunterhalt seines gesetzlichen Erben sichern und Gl√§ubiger davon abgehalten kann, auf den Nachlass zu zugreifen.

Auch in vielen anderen F√§llen erscheint die Einsetzung eines Testamentsvollstreckers ¬†trotz der nat√ľrlichen Ablehnung der Erben ratsam. Das gilt insbesondere, wenn der Nachlass, insbesondere ein gr√∂√üeres Unternehmen, √ľber l√§ngere Zeit als Einheit zusammengehalten werden soll und/oder der Erbe nicht die Eignung f√ľr die Verwaltung des Nachlasses hat. Oft ist das Motiv des Erblassers auch, den

Wirksam kann die Anordnung der Testamentsvollstreckung “eigenh√§ndig” im Testament oder durch √∂ffentliche Urkunde (notarielle Beurkundung) erfolgen.

Die Anordnung der Testamentsvollstreckung wird im Erbschein vermerkt. Banken und Beh√∂rden gegen√ľber legitimiert sich der Testamentsvollstrecker durch die Vorlage des Testamentsvollstreckerzeugnisses.

Der Testamentsvollstrecker hat -neben sonstigen im Testament geregelten Aufgaben –

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Nachrichten des Justizministeriums NRW

Nachrichten des Bundesgerichtshofs

Nachrichten des Bundesfinanzministeriums

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