Altbauten können einen hohen steuerlichen Reiz haben, wenn sie als Denkmal anerkannt werden. Denkmalgeschützte Gebäude sind nicht nur gefragte Mietobjekte, sondern auch die derzeit einzige lukrative Möglichkeit über Abschreibungsmöglich- keiten das zu versteuernde Einkommen drastisch zu reduzieren, wenn Hauseigen- tümer Baumaßnahmen planen, die nicht als sofort abziehbaren Werbungskosten oder Betriebsausgaben geltend gemacht werden können.
Die Steuervorteile für Aufwendungen bei Denkmälern nach  § § 7 i, 10 f , 11 b. EStG gewähren auf die Modernisierungskosten acht Jahre lang 9% und vier weitere Jahre 7% steuerlich wirksame Abzugsbeträge. Die Abschreibungsmöglichkeiten sind daher für einen Zeitraum von 12 Jahren etwa um das vierfache höher als bei einer vergleichbaren Investition in einen sonstigen Altbau.Um in den Genuss der Steuervorteile zu kommen, müssen allerdings bestimmte Formalien beachtet werden.Grundvoraussetzung ist, dass die Untere Denkmalschutzbehörde das Objekt als Baudenkmal qualifiziert hat. Um die Einstufung als Denkmal zu erreichen, muss man der Denkmalbehörde klarmachen, dass ein wertvolles Gebäude vorliegt, das ohne Baumaßnahmen gefährdet wäre beziehungsweise dass der vorgesehene Aufwand zur sinnvollen Nutzung des Baudenkmals erforderlich ist.Ist das Objekt als Denkmal eingestuft, müssen alle Modernisierungs- und Baumaßnahmen, die zur Erhaltung der schützenswerten äußeren Erscheinungsbildes erforderlich sind, vor Beginn ihrer Ausführung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde abgestimmt beziehungsweise genehmigt worden sein.
Es empfiehlt sich, vor Beginn von Baumaßnahmen sich von der Denkmalschutzbehörde vorab die schriftliche Zusicherung über den Inhalt der abgestimmten Aufwendungen bestätigen zu lassen.Nach Ausführung der Arbeiten erteilt die Untere Denkmalbehörde eine Steuerbescheinigung. Die Steuerbescheinigung wird ausgestellt, wenn nach Abschluss der Baumaßnahme ein nach Gewerken und Firmen geordnetes Verzeichnis der an der Sanierungsmaßnahme beteiligten Firmen unter Beifügung der vollständigen Originalrechnungsbelege, insbesondere auch der Schlussrechnung, vorgelegt werden.Wird die Durchführung der Maßnahme einem Bauträger, Baubetreuer oder Generalunternehmer übertragen, sind die Einzelleistungen durch spezifizierte Originalrechnungen der Handwerker, der Subunternehmen und Lieferanten der Vergütung des eingeschalteten Unternehmers nachzuweisen.

Bei einem Pauschalvertrag mit einem Bauträger oder Generalunternehmer muss das Originalangebot, unter Umständen auch die Originalkalkulation vorgelegt werden.

Unbedingt muss in den Vertrag mit dem Unternehmer eine Verpflichtung zur Vorlage der Unterlagen sichergestellt werden. Eine von der Denkmalschutzbehörde erteilte Bescheinigung kann zwar von der Finanzbehörde grundsätzlich weder rechtlich noch tatsächlich geprüft werden.

Die Finanzbehörde kann nur prüfen, ob die bescheinigten Aufwendungen zu den Herstellungskosten, den begünstigten Anschaffungskosten oder den sofort abziehbaren Betriebsausgaben/Werbungskosten oder zu den nicht abziehbaren Kosten gehören.

Die Renovierungsaufwendungen können als Werbungskosten sowohl in der jährlichen Steuererklärung angesetzt werden wie auch -bei Selbstständigen- bei den anfallenden Steuervorauszahlungen und so die Liquidität erhöhen.

Abzugsberechtigt ist der die Maßnahme durchführende Grundbesitzeigentümer. Bei Miteigentum erfolgt eine anteilige Berücksichtigung im Verhältnis der Miteigentumsanteile. Eine Personengesellschaft ist nur der Gesellschafter, nicht die Gesellschaft berechtigt, die erhöhten Abschreibungssätze geltend zu machen.

 

Autor: RA Dr. Heinrich F. Schaefer-Drinhausen